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DIY型賃貸住宅の研究<前編>《ワクワク賃貸研究所》

〈研究レポートVol.005①〉

DIY型賃貸住宅について検証したい。

はじめに

きなこ助手
久々の登場に業界震撼!
ワクワク賃貸研究所の所長、きなこですわ!
森下所長
助手の森下です・・・って肩書が逆だ!
きなこ助手
なんだか前回から今回までは間が空きましたわね。
森下所長
今回のテーマの「DIY」はいろいろ取材が必要だったからね。
お待たせした分、何と前編・後編に分けてお届けするよ!
きなこ助手
まあ! 大盤振る舞いですわね!
ということは取材期間を更に長く取れば前編・中編・後編になったり、最終的には全200巻の超大作になったりするのでは・・・?
森下所長
こち亀か!
さあさあ、内容も盛り沢山だし、さっそく検証に入ろうか。

そもそも「DIY」って?

きなこ助手
当たり前のようにテーマにされてるけど、これまでの寝湯とかすべり台とかと違って「DIY」ってあまり馴染みがない言葉ですわね。
えーと、D(ダイスケ的にもオールオッケー)I(衣装は例のアレで)Y(YO! SAY! 夏が胸を刺激する)の略でよろしいかしら?
森下所長
一文字もかすってないどころかほぼHOT LIMIT(by. T.M.Revolution)のことしか言ってないじゃないか!
ええとまず、DIYっていうのは「Do It Yourself」の略語だね。
馴染みのありそうな日本語で言えば「日曜大工」のことで、今回取り上げている「DIY型賃貸住宅」というのは国土交通省の「DIY型賃貸借に関するガイドブック」上の定義「借りた人(入居者)の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件」を指している。このガイドブックにも記載されているけれど、施工するのは借りる人(入居者)自身ということもあるし、専門業者に発注するケースもある。
きなこ助手
ほうほう・・・あれっ!?
「ワクワク賃貸物件集」にすでにDIYでセルフ・リノベーションができる多目的スペース付戸建賃貸(※「ガレッジハウス」シリーズ2号)というのが載ってますわよ。
ということは既に実現してるから今回の妄想実現度は120%の120%!!
これにて検討終了ですわ!森下所長の取材もとんだ無駄足でしたわね!
森下所長
コメントがひどい!
そう、実は今までの研究テーマと違って前例があるんだ。
そこで、「DIY賃貸をどうやって安全に実現していくか?」っていうところを今回は検証しようと思う。
きなこ助手
えっと、さっきさらりと言われたけど「DIY型賃貸借に関するガイドブック」っていうのがあるのでしょう。
だったらそれに従って手順通りに進めればよろしいのではなくって?
森下所長
そうだね、じゃあまずはガイドブックを見ながら、注意が必要なポイントを洗い出していこう!

DIY賃貸の契約ではここに注意!

森下所長
このガイドブックではまず、契約の注意点が分かりやすくまとめられているよ。
きなこ助手
ガイドブック自体が「貸し出す側」の場合と「借りる場合」の両方の視点で書かれていますのね。簡単そうですわ!

 

森下所長
まずは一般的な賃貸との違いとして、
①DIY工事の申請書(借りる人から大家さんへ)
②DIY工事の承諾書(大家さんから借りる人へ)
③DIY工事の詳細な取り決めに関する合意書(借りる人と大家さんがお互いに取り交わす)
この3種類の書類を作成することを推奨しているね。
きなこ助手
いきなり書類がいっぱい出てきてやっぱり難しそうでしたわ・・・。
書類をイチから作り上げるなんてハードルが高いですわよ!
森下所長
同じページから、ちゃんと書類の雛形もダウンロードできるようになってるんだ。
ダウンロードできるファイルには、ちゃんとそれぞれの書類の使い方や記入例なんかも載っているし、それぞれの内容も要するに、
①申請書:こういう工事をしたいので、お願いします!
②承諾書:いいですよ!
③合意書:こういう時はこうして、万が一こうなった場合はこうしましょう!
という話し合いの内容を書面化したものだからね。
きなこ助手
ふむふむ、やっぱり簡単そうな気がしてきましたわね!
森下所長
・・・とはいえ、やっぱり賃貸借契約と密接に関連する書類なのは間違いないからね。
当然だけどこの3種類の書類は「賃貸借契約書」とは別物だから、きちんと本体である契約書と対応した内容になっていないといけない。自信がない人は専門家に相談しながら書類を作成するのがいいと思うよ。
きなこ助手
なるほど!専門家とは、森下所長やきなこのことですわね!
森下所長
・・・きなこって専門家だっけ・・・?
森下所長
そうだね、DIY合意書に記載する契約書の条文確認が必要だし、そもそも賃貸借契約書にDIYに関する特約を盛り込むことがガイドブックでも推奨されているから、このあたりは賃貸を取り扱ってる不動産仲介業者・賃貸管理会社の守備範囲ということになる。

実際にDIYをする前に、建物のここに注意!

きなこ助手
それじゃあさっそく、DIYする物件を選ぶところからですわね。
今日はこちらに東京都豊島区東池袋2-62-8 ビックオフィスプラザ池袋603号室をご用意しましたわ。

森下所長
・・・うちの事務所じゃないか!
きなこ助手
さーて、室内各所をきなこ好みの絶海の孤島風の壁紙で彩って、お昼寝するためのロフトを壁にガッチリ取り付けますわ~!
森下所長
おっと、ちょっと待った!
きなこ助手
むむ、絶海の孤島風の壁紙はお好みではなかったかしら? それじゃあこっちの嵐に覆われた洋館風の壁紙を・・・
森下所長
いや、そこじゃなくって・・・。
ええとまず・・・大家さんどころか部屋を借りている人である僕の許可すら取っていないのはとりあえず置いくけれども・・・。
実は、『ワクワク賃貸妄想中』の記事でも書かれているけれど、DIYでもやっていいことと悪いことがあるんだ。
特に、貸す側である大家さんにも借りる人にも是非知っておいて欲しいのが建築基準法の「内装制限」という規定のこと。
きなこ助手
宅建を絶賛お勉強中のきなこも、初めて聞く単語ですわね。
森下所長
そうだね、主に建築とかリフォーム・リノベーションの分野では注意が払われていたけど、街の不動産屋さんや不動産管理会社ではこれまであまり馴染みのなかった部分だ。これは建物の構造や規模によって、「内装に使ってよい素材」に制限がかかるお部屋がある、という規定なんだ。
不燃・準不燃・難燃というランク分けがされていて、内装制限がかかるお部屋にはこのランクに見合った素材を使わなければ安全性が確保できないというもの。
そしてこの「素材」には例えばきなこが貼ろうとしている壁紙も含まれるから、この事務所が内装制限を受ける部屋だった場合、DIYにも注意が必要っていうことになる。
きなこ助手
あ、危ないところでしたわ! せっかく楽しいDIYなのにお部屋が安全じゃなくなっちゃったら元も子もありませんものね。
それじゃあ念のためにロフトには燃えない素材を使って・・・よし、とりあえずこの辺りに釘をトンテンカンしますわ~。
森下所長
おっととっと、それもちょっと待った!
きなこ助手
むむっ、今度はなんですの?
お昼寝用のロフトには不燃素材として国土交通省が定めている「厚さが5mm以上の繊維混入ケイ酸カルシウム板」を使うから問題ないはずですわ!
森下所長
いつの間にどこから持ってきたんだそれ!
まずマンションの場合の注意点1点目として、「柱型」と呼ばれる部分と「戸境壁」と呼ばれる部分について。
賃貸マンションの場合は防音や断熱性能の問題もあるから、必ず大家さんや管理会社さんに確認を取らないといけない。
きなこ助手
「柱型」ってこのお部屋でいうと、この丸をつけた部分ですわね。

きなこ助手
「戸境壁」っていうのは、隣のお部屋との境目ですわね。
この事務所って隣との位置関係はどうなってますの?
森下所長
うん、隣室との位置関係は必ず確認が必要だね。
管理人さんにコピーさせてもらった各階の配置図によると、こうなってるよ。

きなこ助手
ふむふむ、603号室は602号室と605号室に挟まれているわけですわね。
そうすると戸境壁はこことここになるから・・・

きなこ助手
ギャー! さっきの柱型と合わせると広めの壁部分は全滅してしまいますわ!!
森下所長
トンテンカンする前でよかった・・・。
そしてここで2点目、これは分譲マンションの場合についてだけど、前にも出てきた「マンション管理規約」をきちんと確認しないといけない。管理規約で戸境壁だけでなく、壁全般について「共用部」扱いになっているのか「専有部」扱いになっているのかを確認すること。規約に定めがない場合は「区分所有法」によって共用部とされるから、その場合は管理組合の許可を得る必要がある。
どちらにしても、大家さんだけでなく管理組合やマンション管理業者(※賃貸管理業者とは別のことが多いので要注意!)にきちんと確認してから進めないといけないということ。
きなこ助手
ちなみにビックオフィスプラザ池袋は・・・?
森下所長
分譲マンションだね。
きなこ助手
ガガガガーン! きなこのお昼寝用スペースはDIYで作れませんの!?
森下所長
そうだなぁ、壁に直接取り付けるのはこの部屋だとちょっと難しいけど、例えばディアウォールっていう商品があって、これを応用すればできそうだよ。
これはホームセンターとかで安く売っているツーバイフォー木材を「大きな突っ張り棒」に早変わりさせるアイテムで、床と天井で複数の木材を固定して棚を作ったりできるんだ。
きなこ助手
すごいですわ!木材には釘も打ち放題だから棚をたくさんつけても大丈夫なのですわね!
森下所長
これはもともと壁や床も傷つけないように作られているから、そもそもDIY契約しなくても大丈夫な商品なんだ。イメージとしては組み立て式の家具のような扱いになるかな。壁や床に手を入れられることに抵抗があるっていう大家さんにもおすすめだね。
きなこ助手
さっそくディアウォールを使って部屋中にロフトを付けまくりますわよ~!
森下所長
うん、今更だけどうちの事務所にお昼寝スペースを勝手に作らないでくれっ!

次回予告

きなこ助手
前編はここまでですわね。後編ではどんなことをやりますの?
森下所長
ふっふっふ、なんと僕が実際にDIYに挑戦してきたから、その模様を写真付きでバッチリお届けするんだ!
きなこ助手
!!
これまでヴェールに包まれていた森下所長のイラストではない素顔が、ついに明かされますのね!
森下所長
うーんと、このページの一番下にも載ってる気がするけど・・・。
きなこ助手
それでは次回、乞うご期待ですわ~!

執筆:森下智樹
監修:HEAD研究会 賃貸DIYガイドライン制作チーム
企画・監修:久保田大介